采访：袁钢明解读楼市新“国五条”

中新网  2013-03-13 09:07

[摘要] 袁钢明，中国社会科学院经济研究所研究员、清华大学中国与世界经济研究中心教授。研究领域为宏观经济学、国际经济学、发展经济学、企业改革、区域经济等。

中新网报道说：2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，会议确定了五项政策措施。该五项措施即新“国五条”核心内容包括：完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管等多项内容。调控措施一出，立刻引发市场剧烈反应，其影响立刻波及股市，引发地产股集体下跌。针对本次出台的楼市新“国五条”，有评论称，这是“史上最温柔”的房地产调控，因为“老调重弹”的内容居多，几乎对房价的走势不会产生太大的影响。但是也有观点认为，“楼市调控不是从松从轻，而是从紧从严”。那么，新“国五条”到底释放出了怎样的政策信号，调控政策是否还有加码空间？静待出台的地方细则将会有哪些看点？当前房价过快上涨的势头能否得到遏制？2月27日上午，社科院经济研究所、清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明教授，将做客中新网视频访谈，分析解读楼市新“国五条”，和网友们一起聊一聊新“国五条”出台对楼市的影响，以及他对楼市政策走势的预判。 (2013-2-26 16:21)

主持人 说：各位朋友，上午好，欢迎收看《财富峰谈汇》，我是主持人陈虎龙。从去年年底到现在，多地房价特别是一、二线城市的房价开始看涨，一月份有53个城市的新建商品住宅价格环比和同比都出现了上涨，占比超过了7成。20号，国务院出台了新的房地产调控的所谓国五条，这样的举措让A股市场地产板块连续几天雪崩。那么，新“国五条”到底释放出了怎样的信号，调控政策是否还有加码空间？我们今天来到我们演播间参与讨论的是中国社会科学院经济研究所、清华大学中国与世界经济研究中心袁钢明教授来参与我们的讨论，欢迎您袁教授。 (2013-2-27 10:07)

袁钢明 说：您好，大家好。 (2013-2-27 10:07)

主持人 说：非常欢迎您来参与我们的讨论，个问题很简单，这次出台这样的政策时机您帮我们分析一下？ (2013-2-27 10:08)

袁钢明 说：主要是最近房价上涨很厉害，按照我们“国五条”主要是中心城市，热点城市，总体有了控制，但是我们看到北京房价上涨的非常厉害，仍然超过平均的水平，甚至超过了国家统计局所说的说法，他说上个月没有超过4.7，但是我们在网上用权威性的网，我经常去看这个网，城市房产网他们列出的数据是非常可靠的，是市场交易的时态数据，同比上涨到30%，环比上涨到12%，13%，这个比国家统计局说得更加准确，真实，所以房价上涨的非常厉害，这是毫无疑义的。 (2013-2-27 10:09)

主持人 说：我们看到政策也是频频出台，我们发现2011年11月份有“国11条”，包括2011年的1月有新国八条，这次出台的新“国五条”我们看到很多观点是放松了，您觉得是放松还是收紧？ (2013-2-27 10:09)

袁钢明 说：那毫无疑问是收紧，如果现在房价下落的话是放松，而且现在面临房价涨得非常厉害，他显然是阻止这个房价过快上升，这是一个收紧方向的措施。 (2013-2-27 10:10)

主持人 说：也有分析说新“国五条”在房屋的限购、房产税试点、保障房建设、差别化信贷政策等方面都暗含了加码空间，您觉得随着房价的持续上涨，调控加码的可能性有多大？ (2013-2-27 10:10)

袁钢明 说：这个只是提出来一个加码的动向，空间是毫无疑义是很大的，因为房价上涨太快了，远远超过我们所说的，这么多调控政策它实际上是防止房价过快上涨，每次多这么说，但是好像又隐含着房价适度温和的上涨并没有遏制，但是他始终没有防得住，要想防止住，就必须要加码，如果你房价上涨有多高的空间，你加码的空间就有多大，因为咱们现在很多调控的措施，基本上没有起到作用，调控完了以后，结果房价更高了，他没有起到作用，现在不仅是加码的问题，甚至还要出台一些根本没有出台的新措施，这样我们才可以说调控措施要整体加强效果，远不是在原有措施上加点力度的问题，很多东西要重新设计才行，才能够控制住这个局面。 (2013-2-27 10:11)

主持人 说：也有媒体分析，有关楼市调控的细化政策可能近期出台，将对原有的的不少条款予以强化。国土部目前的工作汇报会上回应称要保持土地供应总量基本稳定，同时继续保持调控政策连续性和稳定性。您觉得在土地市场相关政策还有哪些可以施展的空间？ (2013-2-27 10:12)

袁钢明 说：我们先说市场，我以为你要说其他的方面，现在说土地的问题非常敏感，土地问题一直是支配，或者是影响决定房价上涨重要的因素，因为如果土地拍卖价格很高，他肯定会推动一种预期，认为这个房子下一步房价还会上涨，所以首先步，是不是有关部门能够对土地的价格，比如改变一些招标方式，使得地价不要上涨这么快，但是现在没有，不仅是增加土地的地块供给，还应该设立什么呢？ (2013-2-27 10:13)

袁钢明 说：比如说，不能抬高多少，而且招标的人要有限制条件，要有资格才能防止竞争过度，而且有限定的条件，你要是低价招标进来必须有保障房，经济适用房的指标，而且还有就是朝下招标，大家共同建设一种有限定，有限价的房子，你首先要承担这样的目标以后，就不可能把地价抬得很高，所以要朝着限价房的方向去努力，这个时候土地价格就得到了控制。 (2013-2-27 10:13)

袁钢明 说：但是我们还没有明确看出来这个文件中，要朝着土地拍卖价格的控制，只是提到了增加土地供给，也可能影响土地价格的上涨，或者上涨的问题，但是更重要的是，我们现在土地价格，包括房价并完全是供给关系决定的，实际上跟价格的调控，或者需求的调控有很大的关系，就是你的土地供给再多，如果你对投机性的需求不控制的话，你土地再高，再多价格还会暴涨，所以我们说不能简单的通过增加土地供给，就能抑制这种土地暴涨的趋势，还对土地买卖的交易规则，还有使用规则等等进行一些调整，或者是加强，才可能控制住土地价格的暴涨这种趋势。 (2013-2-27 10:14)

主持人 说：好的，我们再来看看还涉及到哪些方面。关于“国五条”其中提到了“增加普通商品房及用地供应”加强中小套型普通商品房住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。但是近三年住房供地计划均为完成，是否会影响未来一两年内的住宅供应量？从市场供需关系来看，您如何看待今后房价走势？ (2013-2-27 10:15)

袁钢明 说：这不是主要因素。特别是我和房地产商他们的看法是一样的，认为房价或者房地产供给市场的方向是由建房的供给决定的，不是这样的，因为这个投资规模是的，建房规模是整个房地产投资的20%以上了，投资数目一直很高，所以中国房地产投资的建设不是过小过慢，而是过快过大了，所以你即使有一段时间放慢，它仍然还是很快的，而且他还会影响下一步需求紧张的心理。 (2013-2-27 10:16)

袁钢明 说：所以最近这些年来房价的上涨不是因为供给不足，而是因为需求过度，过滥，过于疯狂，他已经不是居住性需求了，已经是投机性，投资性需求很厉害，那么这种需求才是支配我们国家房价暴涨的主要因素，当然如果说你供给确实是不足的话，就是你的需求很弱的话，它房价也会上涨，但是中国不是供给不足，只要有需求，特别是商品房他就会有供给，自动的就会有很多产业，很多企业就会转向房地产，流入房地产，现在不管什么企业都去搞房地产了，因为它太旺了，比如我们郊区看到新楼盘出台的都是中铁，中国通讯，什么中化各种各样国有非房地产公司都来投入房地产了，而我们希望房地产的供给建设应该稳步平稳的进行，我不担心在中国这样房地产需求不控制的情况下，你还会担心房地产供给不足，不用担心。 (2013-2-27 10:17)

袁钢明 说：再就是我们说土地，土地的问题也是同样的道理，我们现在在土地上建出来的房子大量的限购，已经不是一种自主需求了，我们特别看到一些新建的小区都是空的，都不是假话，楼都是黑灯区，在这种情况下，大量新建的房子变成了无人居住的空房，如果土地大量的进入了房地产市场，土地无非就变成了新建的空房了，如果你不改变这样一种趋势，不把这种空置性或者过多投机性的市场改变的话，土地供应的再多也没有用过，也都变成了空置房，或者变成了投资房。所以说单从土地供给来比较跟上一年比较是否上升了，还是下降了，那是不真实的，所以首先要看中国房地产的需求是否健康，是否正常，是否合理，而不应该把这个撇掉，光看供给。 (2013-2-27 10:18)

主持人 说：好，我们看到新“国五条”在保障房建设方面也是步伐在加快，对缓解楼市供求矛盾发挥了怎样的作用？保障房对抑制房价过快上涨有哪些作用？ (2013-2-27 10:19)

袁钢明 说：起了非常大的作用，特别是前年的下半年到去年的年初时候，房价上涨的势头已经下落了，不是说过快上涨的势头得到了遏制，就是房价开始下落了，为什么？保障房的建设大规模的推进，政府高度重视，老百姓买不起商品房的看到了希望，所以他就观望了，如果这种保障房的建设能够拉低商品房，通过限价房的供给能够影响商品房的价格下落，那它是起到了作用。 (2013-2-27 10:20)

袁钢明 说：我认为这种作用是非常明显的，我所认识的，包括我们单位的一些年轻的博士毕业了以后，他们都按照规定买到了限价房，或者我们说保障房，所以保障房在都起到了很大作用，而且很多地方都非常关心保障房建设的进度，或者落实情况，所以这个使人们可以观察到下一步房子的供给状态，为什么我们可以说这个供给状态能够影响到房子的价格，因为它入世的时候是控制的，如果土地价格炒得很高，反而给人们产生了恐慌心理，所以起到了一种影响或者拉低的作用，所以保障房的建设对前年的下半年到去年的年初价格的下落，或者是平稳的运行起到了重要的作用，这是毫无疑问的，我希望这个趋势还要坚持下去。 (2013-2-27 10:21)

主持人 说：同时，国务院继续强调完善限购措施，其他城市房价上涨过块的时候，省级政府应要求其及时采访限购等措施。您如何看待限购措施在抑制房价上涨方面的成效？ (2013-2-27 10:21)

袁钢明 说：限购措施可能是近几年来，各种措施中威力的，其实像你刚才列举了那么多，从2010年以后多次的调控房价，也包括调控房地产供求市场的限购措施力度是的，前面有过比如说贷款的首付率提高，或者什么利率，或者什么，包括土地市场等等，但是都没有起到作用，那么限购政策一出台，也就是2011年，马上房价就产生明显转折性的变化，由过快上涨变成一个下落了，不是说不上涨了，或者说微上涨，而是下落了。 (2013-2-27 10:22)

袁钢明 说：因为他限购你的数量，比如说你外地户口的只能买一套，符合条件的，5年社保交满以后，实际上你在北京生活工作5年，不管怎么说它是有限制的，北京户口的人他自己有房子以后，还可以再买一套，不可以再买一套，他就限制了投机性，投资性买房的行为，为什么能够产生影响作用？ (2013-2-27 10:23)

袁钢明 说：就是因为北京这样的热点城市，很多购房的需求是来自外面投机性流入，或者外面投机性多购房想让它来，或者是保值，而不是为了居住，那么这种需求过度就会推动房价不断上涨，所以说限购措施是非常有效的，所以价格明显的得到了控制，但是后来又上涨了，上涨是另外一回事了，就是2012年，限购措施并没有加码，有的地方实际上放松了，因为经济下落了，有些地方放松了限购政策。 (2013-2-27 10:24)

袁钢明 说：比如，有些开发商或者是销售房子单位，他并不严格执行，也没有人查，处罚追查，或者他有很多灵活的做法，比如说商住两用房这样的房子他不限购，或者产权不完全，或者产权比较短的不限购，我经常在手机上能够接到这样的信息，这里房子不限购请你来购买这样的广告。 (2013-2-27 10:25)

袁钢明 说：当然其他地方更有这种情况了，限购政策它强烈的阻挡住了投机性的行为，所以他就开始放松限购，恰恰说明这个限购措施是有作用的，但是它是有漏洞是很大的，首先，限购它是外部强制，并不是让购房者根据政策自己选择，自动选择。比如你利率太高了，或者税收太高了，价格太高他不想买，你不用限制他，他也不会去买，他自动退出，但是限购就是从外头限制你的，他反过来刺激人们想买的心理。这说明我们不是从内在的利益机制上，因为存在利益的引诱或限制。再一个限购漏洞非常多，他故意留下了空间。 (2013-2-27 10:26)

袁钢明 说：第三，其实我们这个限购他说不准买多套房子时候，你信息都不完全，我所认识的非常熟的朋友，他手上刚买了一套，又买了一套，根本查不到。这不是偶然现象，他是非常普通的老百姓，他不是经过什么交易，不当手段，更不要说我们自己听说房姐，那个他更可怕，那把他限购的数量限制了，他户口又进来了，他可以用更多的钱买了户口，就可以买到更多的房子，他可以买到两个户口，而且看到新的报道，神木那个地方有大量的陕北人要退户口了，我去调查的时候，我们车在市中心的时候，就看到北京的房产商把这个广告发到那个地方去，所以那里人他们都想到北京热点城市来买房子，他们首先在限购政策下就要取得户口，因为你让农民工都可以进城，当然我们买房子更可以进城了，所以这个漏洞非常大。 (2013-2-27 10:27)

袁钢明 说：我们还知道有一个漏洞，五年的居住和生活，他只要补齐五年社保很简单的事，他并没有浪费这个钱，可以买到这个房子，所以说补交这个做法是大面积普遍实行这个做法，所以限购措施实际上存在着非常非常多的问题，而到现在为止，而且未来能不能限制得住很难说，现在要城镇化了，谁都能进，我能够买得起房子，你为什么不让我进，所以这又是一个漏洞。 (2013-2-27 10:29)

袁钢明 说：所以说限购政策在这个过程中，它不具有长期性的或者畅销稳定的一种机制，它也不是内在的机制，没有哪个国家采用限购的方法来做，而且西方国家也不这么做，而且恰好是反过来，比如我们房地产商他希望房价上涨，但是他又来批评，他说没有市场化的措施。 (2013-2-27 10:30)

主持人 说：您认为比较合理的还有哪些措施？ (2013-2-27 10:30)

袁钢明 说：那多得很了，首先，先从贷款这个上面可以看到，现在贷款其实是优惠利率，现在是8折，7.5折，你拿这个钱去搞其他投资都没有这么多的优惠，我只要买房子就会自动得到这种优惠，这种折扣是很高的，不仅是套，第二套都有，而且后面无从套都有，特别是到今年经济下滑以后，咱们利率下调了，首先就落实到放贷上，下调了，买房成本或者风险就下降了，放贷利率下调现在还在继续，比如说去年下调的，今年开始执行，对于未来放贷几十年的影响是非常大的。 (2013-2-27 10:32)

袁钢明 说：首先我们的放贷太低了，去年我刚从美国回来，美国现在房价已经掉下来了，他们已经造成了金融崩溃掉下来了以后，他们对于第二套购房房子的利率要高于套房，他们都是这样非常警惕的，咱们国家反过来了，咱们国家贷款都在保持折扣的优惠，而且好几次人们都估计可能要加码，要调控，各种传言都说可能第二套贷款利率会不会放松，或者是会不会提高。但是反过来有关部门无论是金融部门，权威部门也好，还是有关行政部门也好都出来说，我们各地可以根据自己的情况。 (2013-2-27 10:33)

袁钢明 说：的确有这句话，贷款的利率或者贷款的各种规定，他是根据各地政府有这个权限来进行调控，调整，可以保持优惠，也可以不保持优惠，但是大部分都保持了优惠，而且这个贷款的增长速度一直高于全体贷款的增长速度，或者其他行业的贷款增长速度，我们现在一般一个制造业企业，比如我们到南方去，中小企业贷款非常困难，可以你要买房贷款很容易，这里头就含有一个什么因素在里头？就是这个东西在那，而且价格还在涨，反而提高首付率这是一种支持房地产的贷款，所以房地产业的人提高首付率是史上最严厉的房地产调控措施，实际上是史上最宽松的一种政策，只在提高首付率上，而不是提高银行贷款利率上下工夫，这是最优惠的一种调控措施了。 (2013-2-27 10:33)

袁钢明 说：所以我们在贷款上对于房地产优惠的政策一直在持续的执行，其实咱们国家起到比较大的作用是07年的时候二套房利率提高了10%，马上就下来了，而且最近有个传言说，二套房利率提高有影响，因为它是很准确的，其实03年也说过，因为二套房是鉴别他是不是自住型还是投机性的指标，二套房的贷款利率一提高，马上就会产生作用，所以我们说贷款作用非常重要。 (2013-2-27 10:35)

袁钢明 说：第二，我们现在还有一些税收政策非常重要，因为我们国家在房地产税收上面采取了非常优惠的政策，咱们知道二手房转手交易的利率非常低，只在增值部分5%，很低很低的，没有哪一个行业可以这么低。如果你反复的倒卖房子来进行经营的话，那你这种税率是非常低的，而且房价上涨的过程中，这个税率还可以转价。 (2013-2-27 10:36)

袁钢明 说：举个简单例子，我们说日本在控制房地产的时候，他们二套房的税率原有只有20%几，但是现在提高到了40%，咱们只有5%，而且还把它降低了，而且要说尽快的买房子，后来又刺激它，2010年又重新恢复到原来的状态，但是它只是恢复，明明房价疯涨的情况下，你还没有增加，而只是恢复，交易税也低了，你真的自我居住的话，再高再低跟我没关系，所以中国二套房的税率影响非常大。 (2013-2-27 10:36)

袁钢明 说：其实交易税里头还有所得税，资本增值税，就是增值房子以后的所得税也是很高，他非常高的话，你根本就转价不出去，可以高到80%有的国家，他为了避免房地产泡沫。第二，持有环节那个税我们国家没有，房产税，因为它是每年都要交，不是交一次100年以后再也不用交了，而且他随着房价变化在交，房价越高，你交得越高，中国没有采用这种税，很明显，就是鼓励人们多买房子，多持有房子，这是非常危险的，日本泡沫经济血的教训就是这一条，因为日本和中国的情况已经一样，已经走到了泡沫破灭非常悲惨的境地，他们都认为这是的增值方法，他们对于房子有遗产税，最后他们同时增，他们还要增转正税，人们就不会因为更多的房子来积累财富。 (2013-2-27 10:37)

主持人 说：我们谈到房产税，因为上海有试点，而热点城市+有准备的中西部城市，很可能成下一批试点的城市组合，您认为房产税扩围的可能性有多大？对稳定房价的作用又有多大？ (2013-2-27 10:38)

袁钢明 说：上海这个试点并不成功，比如说北上广还是有上海，他房价还是过高，老百姓还是买不起，所以试点本身就不成功，尤其上海最不成功，他面很少，他只对新购房子征，所以上海的房地产税是最不成功的，漏洞极大，我到上海去了，我问他们持有房子特别多的人，他说我们很担心上海的房子一征房产税，我们怕交不起，但是现在征了以后，我们有各种各样的办法来逃避这个税，我们说房产税增收巨大的作用，就是控制房价过高的上涨。 (2013-2-27 10:41)

袁钢明 说：很多国家增房产税就是控制过多的占有房子，重庆只是对高档的房子，比如高价格的房子来征收，但是大量的房子还是商品房，而且老百姓要买商品房，并不是说我们老百姓住房子就不应该征收了，其实不是这样的，有钱的人买了很多，我们老百姓就买不起房子了，你合理的交一点税，反而能够得到更低房价这种市场待遇不是更高吗？所以房产税实际上应该面对广大老百姓，要为广大老百姓和工薪阶层考虑的，所以我们说房产税的试点根本就不成功。 (2013-2-27 10:42)

袁钢明 说：而且我认为新的房产税应该重新设计，按照全面的征收，广征收，税率要合理，甚至我们说有些低收入家庭，美国他们国家他们是免收的，还有咱们国家有起征点的问题，你是50平米，上海是60平米，你可以不交房产税，所以我们可以保证一般基本住房需求的人不征房产税，但是像过多炒作的人就要征，而且还要高。我们现在没有这么做，我们不是说把现在的试点扩大，而是说我们房产税重新设计，要涉及到广泛征收，征收的税率要高，高到什么程度？你多买房子的人超过标准水平房子的税率要高，美国是1%到3%，他们负担大的时候就是房子多，所以这是咱们国家最重要的问题。 (2013-2-27 10:43)

主持人 说：我们也看到一方面房产税扩围试点步履维艰，的确是有很多问题。另一方面，住房信息联网工作也在艰难推进，您认为住房信息联网主要面临哪些难点？住房信息联网的重大意义有哪些？ (2013-2-27 10:43)

袁钢明 说：这个我就觉得更加让人不可理解了，住房信息我认为是已经非常详细，非常充分了，我们在网上都能看到大量的房子到底售出了没有，或者是没有售出，你现在拿着这个信息买房子完全按照这个来定的，这个是非常可靠的，就连民间机构都能做得到，你政府为什么做不到，关键是你想不想做的问题，而且我可以这样说，咱们国家现在对于工资的税收搞得非常细，现在我们任何人的工资或者收入，就连农民工的收入都会征得很细，为什么房子搞不清楚。你就对着房子一个一个去查，这个房子一天查没有人，两天查还是没有人，他就是空着的，所以我们这个住房信息是非常容易查清的，如果一个城市查清了，所有城市都能联网。 (2013-2-27 10:45)

袁钢明 说：我们再去城市房产网，他每一个城市的房价，每一个区块都写得清清楚楚，人家都能做得到，你照搬过来，你搬不过来，你买过来可不可以，其实我们也能完全可以做得到，我不知道为什么做不到。 (2013-2-27 10:46)

主持人 说：我们也看到关于查询房产信息，包括我们在中介购买房子的时候，朋友也提到这样的疑问，有中介在故意提高房价，再提供一些虚高房价的信息？ (2013-2-27 10:46)

袁钢明 说：这是毫无疑问的，比如说能不能购房，或者房子市场供给的方向都是由中介来介绍的，因为中介本身他就是一个供给商，他并不是站在老百姓立场上的，他是站在房产商角度上的，所以他是希望推高房价，所以他介绍信息，或者进行业务交易的时候总是朝着一种推高房价的方向在做，比如我经常到中介去问，他们总是说你看着吧，房价肯定会涨，很悲哀，他们的说法都被落实了，都被应验了，而我的说法都被落空了，为什么？ (2013-2-27 10:47)

袁钢明 说：包括我们现在的地方政府部门，他们也希望房价上涨，如果让他们去执行这个政策的时候，他们可能会在限购政策的时候，故意不好好执行，故意给你留漏洞，我现在不能买了，他会说，我会给你想办法，或者我说贷款有困难，他们说我会帮你解决，他会想尽办法帮助你突破调控的界限，或者是障碍，让你能够更多的买房子，他是起到了推高房价的作用，他没有站在调控的角度上，或者控制房价的角度上来说，所以我们不能以中介商的说法作为一个标准。 (2013-2-27 10:47)

主持人 说：您认为北京会不会列为新一轮的房产税的过程当中？ (2013-2-27 10:48)

袁钢明 说：我觉得早就应该列入，为什么？其实世界各国都是这样的，观察或者调控房价泡沫的时候，主要是以上涨最快的城市为目标，房价的东西按照统一标准来看没有多大意义，因为房子这个东西他是一个泡沫，他资金的流动很厉害，哪个地方的房价上涨快，他资金流到哪个城市去，所以说对于中心城市，或者热点城市房价的控制，或者采取措施是最关键的，是抓住了要害。 (2013-2-27 10:49)

袁钢明 说：但是我们国家有的时候说房价上涨的时候，他指的是边缘的地方都拉进来，或者对边缘地方都进行调控，没有多大意义，关键是对热点城市进行调控，而北京就成为最热点的了，现在北京是上涨最快的城市，所以我们觉得北京应该是观察房价泡沫上涨厉害不厉害，或者是调控措施能不能起到作用的最关键的城市，所以重要的调控措施应该放在北京。 (2013-2-27 10:49)

主持人 说：好，我们说了这么多，其实很多刚性需求的购房者，他不是投资性，也不是投机性的，确实需要买房，买房结婚，而且很迫切的要求，这样的一些新政策，或者有新的细则出来的话，比如对于首套房的利率有没有一些误伤的作用？ (2013-2-27 10:50)

袁钢明 说：如果要提高的话，那的确叫做误伤，因为咱们提到这个问题，这是非常关键的问题，我觉得任何时候调控房地产的时候不应该这样，因为房地产健康的需求他对经济和房地产的支持和力度很大的，我们不能因为调控房地产让房地产毁掉，支撑房地产的就是基本居住需求，但是咱们国家基本上可以这样说，大部分的需求已经不是居住需求了，如果我们对基本居住需求不支持的话，反过来也会对我们的经济产生不利的影响，调控房地产的同时，我们对居住需求有更大的支持。 (2013-2-27 10:51)

袁钢明 说：比如我们前面说到的社会保障房，经济适用房有了支持，就能起到很大的作用，我们说用刚性需求的保证能够弥补投机被压下去所造成的空缺，这一部分，所以说我们在调控的时候相反对于基本的自住需求的人应该鼓励和支持，比如说房产税对他们就应该免除，而且要查得很清楚，这点是可以做得到的，只要信息的准确度，我们应该对套房是贷款给予优惠，像现在年轻人他根本买不起房，我现在也买不起，你就是月收入1万块钱也买不起房子，所以要考虑老百姓普遍买不起房子的时候，我们应该对基本居住需求的人政策上应该给予重视。 (2013-2-27 10:51)

主持人 说：我们聊完刚性需求，基本需求的这部分购房者来说给他们提出了一些建议，对于我们看待整个国家经济形势的时候，因为房地产行业拉动了50多个，或者几十个的相关行业，如何看待房地产调控和经济“稳增长”的关系，您怎么看？ (2013-2-27 10:52)

袁钢明 说：咱们现在走歪了，因为房地产的确是经济中重要的组成部分，但是它不能过头，任何产业再好，再有作用，他不能过头，过去我们房地产比例太低，人民居住面积，平均面积很小，然后整个比重占得很低，起不到作用，那么现在已经过头了，无论是投资还是贷款，还是各个方面它都已经超过了合理的程度了，他光是房地产的贷款和房地产的投资占了20%以上，那还了得，整个经济的五分之一让房地产做了，那别人还做不做了，所以现在我们可以这样说，房地产他在不足的时候应该推动它快速发展，但是它过头的时候应该要控制它，不能让它过头，甚至所有的产业都有基本的规律，就是要适当合理，所以咱们现在国家是过头了，什么意思呢？ (2013-2-27 10:54)

袁钢明 说：不仅比重占得大，而且对经济起伏的经过也过于敏感，比如说去年经济下滑，还有2008年经济下滑的时候，包括有关调控部门就觉得房价一下降，或者房地产投资一下降，整个经济就下降了，所以我们一推动房价整个经济就上升了，结果经济都完全依赖在房地产的变化上了，这是最严重的问题，西方有些国家他害怕房地产投机性太厉害的话，他宁可忍受一定的镇痛，但是要保持经济稳定的运行，因为日本已经倒在了房地产上了，中国千万不要重蹈覆辙走他的道路，但是中国现在已经超过了日本当年的情况，各行各业各个方面都完全依赖房地产。 (2013-2-27 10:55)

袁钢明 说：不能说越高越好，越多越好，越重越好不是这样的，所以中国的房地产的确对中国经济有支撑作用，但是它已经过头了，过头到了把人吃撑死了，这样不好，所以我们现在房地产最危险的就是泡沫过度，房价过高，然后占有资源过多，占有的资金过多，结果拉高了整个利率，造成了整个制造业没有资金，最后崩溃，它的风险非常非常大，所以说房地产过高的话，它可以引发或者制造形成一种投机过度的一种潮流，或者一种机制，这是非常危险的，所以过高了它会产生非常危险的，我们说魔鬼般的力量，我们都不用讨论了，过高的情况下当机立断马上把它控制住才行。 (2013-2-27 10:55)

主持人 说：我们看到很多分析人士说面对这样非常严重趋势的情况下，有很多这种心理预期发生了变化，就是买涨不买跌，大量热钱他投资的时候不投资房地产，投资到哪去呢？您在利率方面，或者其他的金融领域能给我们提供一些意见吗？ (2013-2-27 10:56)

袁钢明 说：因为我们看房地产最危险的一点，它已经不是实体经济了，它变成投机工具了，房地产变成股票了，它不是变成居住的日用品了，这个事情是我们应该防止的，我们国家在制定房地产政策的时候，应该阻止他把房地产当作一种投机工具来定，从我个人角度上来说，我就是觉得买房子，那你可以这样做，这是国家的利益，我们不为国家考虑，你为自己的个人利益考虑也是可以的。 (2013-2-27 10:58)

袁钢明 说：我认为，咱们现在既然说房地产是非常危险的，它是不可持续的，国家总是要调控的，按照一个正确政策的方向迟早要进行调控的，看起来正确一时，但是历史的规律，或者我们说经济的规律迫使你这个政策一定要进行调控的话，最终泡沫还是要调控上去的，现在日本的房价要比北京便宜，但是我所认识的年轻人，他们用未来几十年的工资作为抵押买了房子，现在都没有钱了，他们已经没有能力消费了，现在日本就是整个经济透支了，日本不得不崩溃，所以日本经济的崩溃是和房地产不合理有关，所以你自己做决策的时候一定要考虑到现在这个政策方向是不是合理，所以中国的房地产目前这种状况是肯定持续不下去的，是过高了。 (2013-2-27 11:00)

袁钢明 说：我们最基本的指标就是房价收入比，一套房子的价格和你多少年的收入买一套房子，世界上说6年到8年，或者5年到7年，咱们按高一点算，我刚刚计算完，按照北京的家庭收入跟我们的房价比，北京大概是2、3年，因为他们国外是按照一个人的工薪收入，咱们是按照家庭收入，而且咱们甚至是很多家庭来买一套房子，所以咱们现在用家庭收入来说，不可能一代人能买得起一套房子，为什么？ (2013-2-27 11:00)

袁钢明 说：刚才我说2、3年的收入可以买，但是东京是什么情况呢？1990年他泡沫崩溃的前一刻，他就是18，18，18，北京6环以内半径30公里现在是23远远高过东京，所以你怎么能够放心中国的房价能够维持得住，现在完全是靠很多很多贷的人来买这个房子，但是最后没有钱来支撑，你还是要倒霉了，所以我确确实实是诚诚恳恳的建议不仅是对国家政策的建议，对每个老百姓的建议，现在买房有可能会造成像东京那样的悲剧，你是在高点进入，不可能再高了，你除非把希望寄托在国家的政策上，你自己和这个船一起沉默那是不合算的。 (2013-2-27 11:00)

主持人 说：我们也看到这次新“国五条”出台了这些措施，那么经过一段时间的调控，您认为在预期一段时间以来，会不会遏制快速上涨的房价？ (2013-2-27 11:01)

袁钢明 说：现在很难说，首先，它是对房价过快上涨是很紧张的，他要阻挡住，但是没有新的措施，是维持了原来的措施不变，而原来的措施也没有起到多大作用。比如说政府去了一个目标，还是要扩大试点，还有贷款的差别化，这些都用了，但是房价还在上涨，特别是最近房价暴涨是没有多大作用，无非是如何把这些措施更好的落实，有力度的执行，这些措施即使有力度的执行也很难控制住。 (2013-2-27 11:02)

袁钢明 说：所以说关键你能不能把上涨的趋势，或者是预期扭转掉，而预期的扭转在于房产税，因为房产税是永远要征收的，而且房产税征收的力度要大，税率要高，特别对于多持有房子的人，还有交易税要高等等，当然还有包括贷款利率，贷款差别化不是说咱们现在的差别优惠，不是光首付利率，而是贷款利率要高，但是现在我们看出来好像没有明确说，所以我们不敢肯定这个“国五条”文字出来以后，下一步什么时候具体加码的措施出来，因为现在文字的东西没有加码，维持了原来的力度，如果有新的加码的措施，真正出台了以后，我们才能够确认会对房地产上涨的趋势是否进行了扭转。 (2013-2-27 11:03)

主持人 说：我们也会持续关注。好，今天非常感谢袁教授参与的讨论，也感谢您的收看，谢谢！ (2013-2-27 11:03)(编辑：杨麒玲)

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