[摘要] 在房地产市场浪潮愈演愈烈之时，国家新政调控也愈来愈严，3月中下旬后，调控开始迅速向2、3线乃至4线城市蔓延，并且相较以往政策，更加严格——限购限贷限价之外，利率提升预计也不远将至。
楼市热潮席卷新政调控利剑高悬
2016年4季度开始到2017年伊始，短短几个月，房地产市场可谓浪起波涌，变幻难定，风情万种。
首先，房地产市场如同中国人对一年一度春节热情一般，春节前后数月，可谓“涨声连连，热情高涨”，大多数城市都，尤其1、2线城市，价格飙升，成交量齐飞，而后，这股浪潮开始向3、4线城市城市蔓延，如桂林市万达以及几个大企业，都紧急通知旗下各楼盘，3月开始，各楼盘调价300-1000元/平不等。
永州房价相对较为温和，各楼盘价格变动不大，但是成交量迅速放大，零冷两区，部分楼盘春节期成交量以计，连一直以来永州房地产销售困难大户东安，终于也迎来了春天，成交量超出想象的大爆发。
在房地产市场浪潮愈演愈烈之时，国家新政调控也愈来愈严，3月中下旬后，调控开始迅速向2、3线乃至4线城市蔓延，并且相较以往政策，更加严格——限购限贷限价之外，利率提升预计也不远将至。
浪潮遇堤坝，楼市将去往何方，又成为每一位购房者心里的一道难题。那么，房地产到底将怎么走？我认为，首先我们得清楚房地产上涨的原因。
强劲需求、调控政策、外汇管制与货币超发共同造就楼市热潮
首先需求或者供需的不均衡是核心点。中国的房地产发展真正算起来，也就20来年的时间，城市化进程也仅仅完成一半左右，中国的特有国情制度——乡镇与城市，城市与城市之间，资源的倾斜差距巨大等等原因，整体上看，对房地产尤其是一些有特别资源的城市，需求还是非常非常强劲的。这个基本点的存在，就决定了但凡市场出现一个导火索，如购房政策放松、利率降低或者货币超发、投资无门等，都会急剧引起楼市浪潮。
第二就是地方政府调控政策推波助澜。目前，20多个楼市重点调控城市，今年房价调控的目标，都是让房价不能涨，所以它们在调控上其中很重要的一条，就是在限制价格上做文章。其结果就是压制了新房入市量及价格，让新开盘楼盘价格，和周边二手房价格存在落差。终演化成现在新开一个盘，购房者“买到就是赚到”。房子卖一套抢一套，这不仅是1线城市这样，其它城市也是一样。另外，限购限贷政策在局部城市的实施，也产生了较大的外溢挤出效应——即将需求向关联城市转移，就如同浪潮扩散一样。这也是近期房价从1、2线向3、4线层层传导的一大原因。
第三个原因是外汇管制。去年在外汇管制之前，尤其是美国持续加息预期下，国内有大量热钱投资到海外，资本在外逃。结果中央政府后来在外汇政策上“急刹车”，把对外投资的门关了。投资购买海外房产的老百姓都傻眼了，这股热钱就被迫回来了。回来后国内还有什么好的投资机会？也就只有房地产。而且这笔热钱都“比较聪明”，在重点“围剿”20个楼市调控城市，进而以点带面，推动了整个市场的上涨。
第四个原因则是货币超发。我们可以到，这些年来，我们的货币发行量都非常大，统计来看，10多年时间里，总货币的增长量10来倍，比房地产价格的增长量还要多。国家“大投资大印钱”，货币自然就会贬值，自然会造成物价、房价上涨。另一方面，面对货币贬值造成的恐慌，我们的投资渠道实际上很少，原先红火的高互联网金融产品又出了问题，理财也是越来越低，看来看去也就买房投资靠谱，所以也就双重推升了房地产的上涨。
政策调控短期有影响 长期市场看涨
目前，已经有20多个城市出台了房地产调控政策，预计后期还会持续增加。调控政策涉及限购、限贷，以及预计将会升级的提高利率等方面。整体上看，严格的房地产政策，主要在于控制需求。但是，我想说的一点就是，需求就如同潮水，以上说的各种因素，就如同推动潮水的风，潮水还在，风也还在，只是筑堤坝，能不能长久的阻挡潮水呢？我认为可能性不大，更可能的是把水越蓄越多，越积越深。实际上，房地产市场到目前为止，已经经历过了很多轮调控，后的结果都是水涨船高——调控一放松，立刻报复性上涨。
当然，楼市或者局部调控城市，在严厉的购买准人门槛限制下，房价也好，销售量也好，一段时间内，应该会有所放缓或者下降，但我认为幅度都比较有限，而且长期还是看涨。
价值低洼、城市发展与稀缺性 共同支撑永州房价
这次的国家调控，并不是一刀切的模式，主要是针对房价上涨较快的城市，整体上，对于3、4线城市，还是鼓励去库存为主。永州作为3线乃至4线城市，由于泡沫小，城市发展空间大及发展不均衡性严重等原因，整个房地产市场支撑力还较强，表现在以下几个点：
整体上看永州泡沫小，价值低洼。永州零冷两个区，零陵区整体均价也就3000多点每平；冷水滩区河西4000元/平的均价都不到，河东区域较高，应该在4500元/平左右。这个价格可能和前几年相比，涨了不少，但是我们放在范围来看，比很多县级城市都要低不少，根本没有泡沫，也就不存在下降的空间。
城市发展空间大，后劲足。永州目前的城市化率40%都不到，经济发展增速很快，我们没理由相应，在一个经济快速发展的初级城市，一切都在发展、上涨，而单独要求城市发展重要的一块，房地产下降，这是没有依据的。而且，永州的房地产还处于初步发展阶段，后期的房地产开发，肯定会更讲究品质，更注重相关配套、环境的提升，简单说就是产品更好。更好的商品、服务，肯定要求更好的价格，这个是基本的经济规律。
稀缺性支撑房产价值。我这里要说的稀缺性，主要要说的就是河东区域，因为目前永州房价可以说得上略高的，也就是河东区域。河东很小，我们走一圈就会发现，作为永州适合居住的城市中心，整体上就2-3条街，远永州大道到市委中心区，只要不超过10块钱的打的费，这个范围在很多的城市是中心的中心，。你说，这么小的一个区域，房子能不稀缺，价格肯定比其他区域要高，而且再高，都有足够的支撑。我们点创地产在河东有10来个项目，可以说，这个区域的项目基本不愁卖，而且17年上半年，整个市场基本就没新房源供给，以后也没多少房子卖。因为房子或者说土地，和其他商品比，大的一个属性就是稀缺性，用一块，少一块，所以，这个区域房子价格还会涨，因为有公园有江有教育资源又在中心，未来供给量却越来越少。其实任何一个城市的房子都是这个道理，没有特别资源、偏远的地方可能会有价格变动，但是中心区域，由于供需的天然失衡，只要经济在发展，永远都会上涨。
所以，我认为，无论现在调控政策如何热闹，也就是暂时控制房价过快上涨，避免其过于脱离经济轨道。事实也是如此，调控从来没有说要降房价，而是要控制房价过快上涨。而只要推动房价的几个基本因素在，长久来看，房地产的时代还很长，上涨的路也还长。
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